Perguntas frequentes

Johnis Pastori da Silva Júnior é professor universitário, engenheiro civil, advogado e corretor de imóveis especialista em financiamentos habitacionais na modalidade de Aquisição de Terreno e Construção da Caixa. De 2011 a 2015 foi avaliador credenciado da Caixa Econômica Federal.

Nos últimos 12 anos já ajudou mais de 600 famílias a conseguirem construir a casa própria em Itumbiara-GO, município de 103 mil habitantes, exclusivamente com esta modalidade de construção financiada.

Desde janeiro de 2020 criou o Método Como Construir Sem 1 Real no Bolso que já possui mais de 800 alunos espalhados por todo o Brasil que estão sendo responsáveis por transformar as vidas de milhares de brasileiros que esperavam sair do aluguel.

É um curso online com aulas gravadas que pode ser acessado pelo aluno durante 1 ano em que o Pastori traz diversos módulos que capacitam qualquer construtor, com ou sem formação na área, a trabalhar com construções financiadas pela Caixa.

Com linguagem simples e facilmente aplicável o Pastori ensina seus alunos do curso, que é pago, a: captar seus clientes; toda burocracia e papelada do financiamento; fazer as melhores simulações; calcular INSS da obra; fazer averbação do imóvel; conhecer o Caderno de Orientações Técnicas que até então só os engenheiros da Caixa tinham acesso; contestar com propriedade um laudo reprovado; preencher o orçamento e cronograma da obra na Planilha PFUI da Caixa; algumas experiências e macetes de construção; modelos de diversos tipos contratos com o cliente e com os empreiteiros de mão de obra; como contratar a mão de obra por MEI; como se blindar juridicamente de ações de vícios construtivos; e, vários cases de sucessos de obras com as respectivas planilhas de gastos com materiais e mão de obra.

Para engenheiros civis, arquitetos, corretores de imóveis, técnicos em edificações e todo e qualquer apaixonado por construção civil que goste de desburocratizar processos, com ou sem formação na área.

Esses construtores conseguem construir sem ter dinheiro porque utilizar?o dos recursos de entrada do cliente e do financiamento da Caixa para pagar a documentação e fazer a construção.

Basta acessar os seguintes links:

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Com a assessoria do financiamento que poucos profissionais no Brasil dominam, com a elaboração dos projetos, com o acompanhamento da construção como responsável técnico e com a administração ou empreitada global da obra.

Ainda, se não quiser entregar a casa nas chaves pode indicar alguma construtora de reputação comprovada e combinar com ela uma comissão pela indicação do cliente com financiamento aprovado.

Com a comissão da venda do terreno, com a assessoria do financiamento que poucos profissionais no Brasil dominam e com a administração ou empreitada global da obra.

Ainda, se não quiser entregar a casa nas chaves pode indicar alguma construtora de reputação comprovada e combinar com ela uma comissão pela indicação do cliente com financiamento aprovado.

Sendo empreendedor e trabalhando com boas parcerias.

Pode explorar a assessoria do financiamento que poucos profissionais no Brasil dominam e com a administração ou empreitada global da obra.

Ainda, se não quiser entregar a casa nas chaves pode indicar alguma construtora de reputação comprovada e combinar com ela uma comissão pela indicação do cliente com financiamento aprovado.

Não. Essa exigência não se aplica a Aquisição de Terreno e Construção ou Construção em Terreno Próprio, sendo apenas exigido para quem vende casas prontas pelo programa Casa Verde e Amarela.

Sim. Muitos de nossos alunos do Método constroem no financiamento para si mesmos utilizando suas rendas e depois vendem porque, geralmente, há uma valorização do imóvel pronto de 30 a 40%.

Esse procedimento na Caixa se chama interveniente quitante e o banco faz uma nova avaliação para o novo comprador e quita o financiamento inicial e libera a diferença para o vendedor.

A legislação trabalhista mudou em 2017 e agora permite a terceirização dos serviços por outras construtoras e eles podem ser MEI – Micro Empreendedor Individual. Isso é lícito e permite que você não precisa ter CNPJ, caso queira. A melhor recomendação é procurar um contador e verificar todas hipóteses.

Em regra, não. Da mesma maneira que comprar uma casa pronta, a Caixa exige uma contrapartida do cliente. O banco entra com 80% do valor do imóvel e o cliente entra com 20%.

O vínculo do financiamento é todo no nome do cliente. Nós construtores não aparecemos para a Caixa. Logo, o dinheiro do terreno cai na conta do vendedor do lote e o dinheiro da construção cai na conta do cliente e ele nos repassa. Um bom contrato é imprescindível.

A regra é começarmos a construção com a Entrada de recursos próprios do cliente ou com a antecipação das duas primeiras etapas limitadas a 20% da obra que a Caixa faz quando é SBPE, sem usos de FGTS.

Em tempos de pandemia a Caixa está abrindo exceção de acordo com a CE 071/2020 e está liberando os 20% para qualquer modalidade.
Quando se antecipa dinheiro na Caixa o cliente fica sem receber até que aquelas etapas adiantadas finalizem e haja uma nova medição de percentual maior.

Não. Essa entrada pode ser em FGTS, subsídio do governo federal (se, Casa Verde e Amarela) ou recursos próprios.

Varia de região para região, por isso ela utiliza como parâmetro, na maioria das vezes, o CUB – Custo Unitário Básico que é elaborado pelo Sinduscon de cada estado com base na NBR 12721.

Esse CUB é lançado mensalmente e não leva em conta os seguintes custos que devem ser orçados separadamente: fundações, projetos, administração, terraplenagem, muro de arrimo, muro divisório, calçamento externo, ajardinamento, energia fotovoltaica, portões, etc.

Se for considerar apenas a fundação e os projetos sugiro acrescentar 10% no valor do m2 do CUB, o qual utilizamos o padrão R1 – Residencial Unifamiliar.

A fórmula é a seguinte: LUCRO BRUTO = VALOR CONTRATADO PELA OBRA – VALOR EXECUTADO

O lucro bruto que recomendo é em média 30% e nunca menor que 22%. Ou seja, uma obra contratada com o cliente por R$ 100 mil deve ser executada com R$ 70 mil para ter o lucro de 30% ou com R$ 78 mil para ter o lucro de 22%.

Lembrando que o valor contratado pela obra depende da negociação sua com o cliente e não necessariamente deve ser o mesmo que a Caixa autoriza pagar com referência do CUB.

Renda formal: 4 últimos contra-cheques ou a declaração de Imposto de Renda, desde que sem retificação e fora da faixa de isenção.

Renda informal: Movimentação bancária dos últimos 6 meses de conta corrente que tenha cheque especial.

Não. Se tiver algum erro que seja técnico ele deve gerar uma PEPT que é um relatório com as pendências que podem ser ajustadas pelo profissional num prazo de 10 dias.

É o responsável técnico pela execução da obra, ou seja, o engenheiro civil, arquiteto ou técnico em edificações.
Minha dica é que você sempre contrate os melhores e costure boas parcerias. Não economize com isso.

Sim. Para obras até 80 m?.

Como regra ela exige apenas o projeto de arquitetura. Algum projeto complementar ela pode vir a exigir caso não consiga identificar só pelo arquitetônico o que foi preenchido na PFUI – orçamento da obra.

No Casa Verde e Amarela a taxa de contratação é 1,5% do valor financiado, sendo que se paga R$ 750,00 para avaliação da engenharia e a diferença na assinatura do contrato de financiamento.

No SBPE a taxa de contratação é de R$ 3.100,00, sendo que se paga R$ 750,00 para avaliação da engenharia e R$ 2.350 na assinatura do contrato de financiamento.

Não. O mesmo valor. O correspondente é remunerado exclusivamente pela Caixa e se quiser oferecer algum outro tipo de serviço extra deve deixar bem claro para o cliente que tem a opção de contratar ou no.

Não. É um produto da cesta de serviços do banco então deve ser ofertado para todos. O que pode acontecer é do financiamento ser reprovado por questões financeiras do cliente ou técnicas do processo.

Não. Esse financiamento é para residência unifamiliar, sendo uma casa para cada lote.

Sim. Pelo SBPE pode fazer quantas casas unifamiliares (sendo uma por lote) que sua renda comportar.

Não. Só zona urbana.

Não. A Caixa exige que todo terreno tenha a matrícula individualizada, sem ônus ou ações reipersecutórias.

Não. A Caixa preza por não participar de negócios que podem configurar como fraude contra terceiros.

Rua com acesso ao lote (pavimentada ou não), água, energia elétrica e iluminação. Não precisa ter rede de esgoto, sendo admitida conjunto fossa séptica e sumidouro. Água também pode ser por cisterna ou poço artesiano, na maioria dos casos precisa de outorga do poder público.

Sim. Para aquisição de terreno e construção ou construção em terreno próprio, sim.

Não. É admitido o uso de forros em todos os cômodos internos, embora isso impacte negativamente na valorização do imóvel. Laje é obrigatória se for usar como cobertura as telhas de fibrocimento.

Viabilidade econômica é uma terceira avaliação que a engenharia da Caixa faz para verificar se o imóvel pode ser aceito ou não como garantia. Ela é uma avaliação considerando o imóvel como se pronto tivesse, ou seja, a soma do valor do terreno e o valor da construção deve ser igual ou menor que essa avaliação considerando que a casa já tivesse pronta.

Isso reprova. O banco não quer um imóvel pronto que vale menos do que ele emprestou.

Contando a partir de quando toda a documentação correta está nas mãos do correspondente ou gerente da Caixa, cerca de 45 dias se for Casa Verde e Amarela e cerca de 20 dias se for SBPE.

A disponibilidade de recursos e de subsídio também pode alterar esse prazo no Casa Verde e Amarela.

Após o pedido da etapa no correspondente, o engenheiro avaliador tem o prazo de 7 dias para fazer a vistoria e colocar o laudo no sistema do banco. Um prazo razoável para o dinheiro cair na conta é de uns 10 dias após a solicitação.

Sistemas construtivos inovadores devem ser aprovados previamente pela GIHAB que é a gerência de habitação do banco. Alvenaria de vedação e alvenaria estrutural são aceitas facilmente.

Sim. Algumas situações requerem uma formalização com o preenchimento de nova PFUI e nova análise de engenharia, como a inserção de laje quando se previa apenas forro, troca do modelo de telha de fibrocimento para cerâmica ou concreto, ou aumento de área.